A partir de la producción de la vivienda colectiva en Lima y de la privatización de sus espacios, entre otras razones, por el miedo, el desorden y un estado incapaz de hacerle frente, se han desarrollado proyectos residenciales de gran escala: condominios, cerrados respecto a la ciudad. En su interior presentan espacios comunitarios para la socialización de su población que son de uso público pero de carácter privado. Se explican las razones de la privatización del espacio en Lima, el nacimiento de los nuevos prototipos residenciales que juegan un nuevo papel barrial, las teorías sobre las características de la conformación física del espacio comunitario privado abierto (ECPA). Luego se identifican entre las características de la conformación física, el uso y las relaciones sociales resultantes en los espacios, pudiendo predecir comportamientos en nuevos proyectos constituyéndose en una herramienta de diseño.